よっちゃん米国の不動産REIT（リート）の基準価額が下落しており、チャートを見る限り私には魅力的に見えてきましたので、ポートフォリオに加えようかと考えております。
今回、米国REITの主要3名柄を分析した上で、XLREに投資することにしましたので、私の備忘録も兼ね、ブログ記事にしました。
REIT（リート）とは？
REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の略で、投資家から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を投資家に配当する金融商品のことです。
つまり、実物の不動産を持たなくとも、REITを購入することで間接手的に不動産へ投資することができます。
REITにも、国内REITか海外REITか？投資信託 or ETFか？といったように複数の種類が存在しますが、今回、私は市場規模が大きく且つ株のようにリアルタイムで取引が可能な米国REIT ETFへの投資を検討しました。
VT（全世界株式ETF）とIYRの相関係数
私は株式はVTに投資をしていますので、VTと米国REITがどの程度相関しているかを調べてみました。
相関係数は、Portpholio Visualizerの「Asset Correlations」を用いてバックテストをすることが可能です。米国REITは最もメジャーなIYRを用いました。
VTとIYRの2013年10月1日～2023年9月30日の相関係数
VTとIYRの2013年10月1日～2023年9月30日の相関係数を調べてみました。
調べ方はPortpholio Visualizerの「Asset Correlations」に進み、Model ConfigurationのTickersの箇所に相関係数を調べたい銘柄のティッカーシンボルをスペースを空けて入力、Start DateとEnd Dateに調べたい期間を入力します。Rolling Correlationについては後述しますが、24 Monthsを選択しました。
VTとIYRの2013年10月1日～2023年9月30日の相関係数は上記画像の赤枠の0.75となり、正の相関があることがわかりました。
2年ローリング相関
一応、VTとIYRの相関の推移をRolling Correlationsでチャートで見てみました。以下の赤枠の箇所をクリックするとローリング相関を確認することが出来ます。Rollong Correlationに24 Monthと入力しましたので2年ローロング相関の結果が得られます。
2年ローリング相関の結果は以下です。
上のグラフを見ていただければお分かりの通り、2015年や2018年には相関係数が0.3を下回るような時期もありますが、2020年の中盤以降は相関係数が0.8～0.9あたりを推移しており、両者の相関は強くなっていることがわかります。
つまり、最近ではVT（全世界株）にIYR（米国REIT）を加えても、あまりポートフォリオの分散効果があるとは言えないでしょう。
でも、なぜ私は米国REITをポートフォリオに加えようと思ったのかというと単純に興味とコレクションしたいと思ったからです（笑）。男の子が遊戯王カードを集めたくなるような感覚です（古い？）。
米国REIT ETF主要3銘柄（IYR、RWR、XLRE）の概要
さて、ここからは米国REITの主要3銘柄についてのご紹介です。
| IYR | RWR | XLRE | |
|---|---|---|---|
| ETF名 | iｼｪｱｰｽﾞ米国不動産ETF | SPDRﾀﾞｳｼﾞｮｰﾝｽﾞREIT ETF | 不動産セレクト・セクター SPDR® ファンド |
| 運用会社 | BlackRock | StateStreet | StateStreet |
| 設定日 | 2000年6月19日 | 2001年4月27日 | 2015年10月7日 |
| ベンチマーク | ダウ・ジョーンズ米国不動産指数 | ダウ・ジョーンズ 米国セレクトREIT指数 | S&P不動産セレクト・セクター指数 |
| 特徴 | 不動産に投資するリートや企業で、時価総額上位95％の米国株式で構成。 | 市場で取引されるリートの時価総額加重平均（中小型銘柄も含む）。 | S&P500に採用されている不動産セクターの銘柄で構成。 |
| 経費率 | 0.40% | 0.25% | 0.10% |
| 直近配当利回り（税込） | 4.63% | 3.98% | 3.42% |
| 配当頻度 | 四半期ごと | 四半期ごと | 四半期ごと |
| 組入銘柄数 | 78 | 107 | 31 |
| 純資産総額 | 約46億ドル | 約12億ドル | 約41憶ドル |
| 参照HP | Bloomberg社のHP | StateStreet社のHP | StateStreet社のHP |
米国REITの主要3銘柄（IYR、RWR、XLRE）のバックテスト結果
では、続いて3銘柄の基準価額の推移を見ていきます。以下の画像は、Portfolio Visualizerというサイトを用いて作成したものです。
最も新しいXLREが設定された以降の2016年1月～2023年9月までの基準価額のチャートです。各ETFに10,000ドルを投資した場合のグラフです。
リターンとしては、黄色のXLREのチャートが最も大きく、次いで青のIYR、赤色のRWRが最もリターンが小さいという結果となっています。数値データは以下です。
主要なデータを以下の表にまとめてみました。
| IYR | RWR | XLRE | |
|---|---|---|---|
| GAGR（年平均成長率） | 3.78% | 2.21% | 4.67% |
| Stdev（標準偏差） | 17.77% | 18.80% | 17.41% |
| 最大ドローダウン | -25.50% | -30.26% | -30.36% |
| シャープレシオ（効率係数） | 0.22 | 0.13 | 0.27 |
バックテストをした期間（2016年1月～2023年9月）を結果をまとめると以下。
- 経費率は、XLREが0.10％ともっとも低い。
- 直近配当利回りは、IYR：4.63％ ＞ RWR：3.98％ ＞ XLRE：3.42％
- GAGR（年平均成長率）は、XLRE：4.67％ > IYR：3.78％ > RWR：2.21％
- シャープレシオは、XLREが0.27ともっとも大きい。
長期保有する上で、経費率が低いことはパフォーマンスに大きく影響するためXLREの経費率0.10%は魅力です。
加えて、バックテストの結果ではXLREのGAGR、シャープレシオが優れていたことから、私はXLREをポートフォリオに加えることとしました。
今後の投資方針
現在の私のポートフォリオは以下の通りです。
ここにXLREを加えて、株式（VT）が70％、債券（BNDとTLT）が20％、米国RIET（XLRE）が10％となるようにポートフォリオを調整して当面運用していこうと思います。ちなみに、割合は適当です（笑）
上述の通り、株式とREITの相関が強くなってきており、分散の効果は小さいかもしれませんが、私はあれこれポートフォリオについて考えるのが好きなので自身の興味・趣味でXLREを購入していくことにしました。
あまりごちゃごちゃ考えたくない人は、正直、シンプルに株式＋現金でいいと思います（笑）
今回は私が興味を持った米国REIT ETFについて備忘録かねてブログにしてみました。最後までお読み頂きありがとうございました。
